首创置业:前三季签约额升20.9%,杠杆水平改善,兑现有质量增长|首创置业

  中国领先的房地产综合运营商首创置业(02868-HK)2019年9月物业销售维持增长表现,单月签约金额约35.5亿元人民币(下同),较上年9月的数据高出47.3%。财华社据此估算,其9月份的签约单价或为每平方米2.75万元人民币,较去年9月的单价高出39%。

  截至2019年9月底,首创置业累计签约金额同比增长20.9%,至510.8亿元。财华社据此计算,2019年前三个季度的签约单价或为每平方米2.60万人民币,同比增长9.41%。

  首创置业在2019年上半年业绩中提到,2019年下半年目标签约400亿元以上。而其2019年下半年的总可售资源达到811亿元,其中包含2019年6月底562亿元的库存(287万平方米)和下半年新推资源249 亿元(126万平方米)。

  在这些可售货源中,三大核心城市圈的占比为78%,京津沪占比73%,重点推盘项目包括上海禧悦项目、上海闵行华漕项目、天津大运河项目等。由此可见,在多样渠道联动的同时,该公司持续优化配置三大核心城市圈,这些地区项目实现开盘的快速去化,例如上半年上海天阅滨江、禧悦等项目开盘去化率都达到100%,强大的产品及品牌实力所带动的强劲需求,足见首创置业要完成销售目标应不成问题。

  上半年纯利增长61%,股息收益率高

  首创置业的2019年上半年业绩也十分优异,营业收入同比增长47.21%,至104.76亿元,毛利率提高了4.81个百分点,至38.36%,归属母公司净利润同比增长61.23%,至11.87亿元,核心净利润同比增长31%,至10.4亿。

  首创保持发展势头的同时,积极回馈股东。派息率稳定维持在30%以上,今年更是提高到35%,派息金额逐年增加。按照当前的股价,首创的股息收益率超过9%。

  多渠道低成本扩展土地储备,一级千亿平台效果显现

  首创把握市场节奏,积极通过一二级联动、并购等多元渠道获取低价优质土地。截止上半年首创的土地储备总建筑面积为1308.9万平方米,其中权益土地储备为904万平方米,权益比例为69%。土地储备总货值3101.9亿元,可以满足未来3年的发展需求。

  土地一级开发方面,首创上半年通过一二级联动方式,底价新获取北京石景山西黄村,平谷金海湖等3个项目,总建筑面积约53万平方米。截至6月底,首创已获及锁定的一级开发项目规划建筑面积超过2800万平方米,该公司已在京津冀地区成功打造千亿一级开发平台。

  区域布局方面,首创继续坚持聚焦京津冀、长三角、粤港澳大湾区三大核心城市圈及潜力型强二线单核城市。三大城市圈及多个单核城市的高速发展和城市升级扩容,将为该公司带来极大的发展潜力。下半年以来,首创继续采取稳健的投资策略,于核心城市谨慎新获优质项目:天津市津南项目,毗邻中心城区,靠近地铁1号线及多条城市主干道,规划地上建筑面积为16.9万平方米;成都市青羊项目,毗邻地铁和多条城市主干道,规划总建筑面积为12万平方米;上海市闵行华漕镇项目,项目定位改善型需求,位于大虹桥商务区,靠近地铁13号线及沈海高速、北翟路高架及北青公路等多条城市主干道,交通便利。这些优质项目将可继续为首创置业的未来发展提供弹药。

  杠杆水平改善,债务结构持续优化

  上半年首创置业销售及回款提升,土地投资节奏稳健,首创通过多维度渠道控制负债率水平,实现了现金的增长与杠杆水平的下降,债务状况进一步改善。上半年首创净资本负债率下降了16.31个百分点,至152.31%。截至2019年6月30日,首创置业持有货币资金373.87亿元,相较年初225.27亿元增长65.97%,足以覆盖一年内应支付的附息债务251.07亿元。2019年上半年,来自经营活动的净现金流入达到21.23亿元,相较2018年上半年为净现金流出22.48亿元有明显改善。截至2019年中期,首创置业短期债务占比24%,较年初下降3个百分点,短期偿债压力较小,债务期限结构持续优化。以此来看,首创置业手上现金充裕,流动性风险较小。

  2019年6月底,首创置业的存量融资成本为5.53%,稳居行业可比区间低位,财务风险较低。2019年内,该公司发行境内私募债80.9亿元人民币,平均利率仅为4.4%,其中7月份发行的三期3+2年利率更低至4.26%,创年内房企3年期私募公司债券最低发行利率。凭借其国企背景和良好信用,这次发行的全场认购倍数高达2.04倍,可见市场对该公司的认可。值得注意的是,经历了野蛮生长后,资本市场的私募投资渐渐回归理性;私募市场好标的的稀缺,导致优质公司的发债成本下降,首创置业就是一例。鉴于新债券利率低于存量融资成本,或有望拉低该公司的整体融资成本。

  同时,首创置业正在开展供股,计划每10股供不超过5股,筹资不超过30亿元人民币。若发行成功,将有利于其进一步改善财务状况。

  总结

  综上所述,背靠实力雄厚的母公司,聚焦三大核心城市圈,稳健的拿地节奏,以低成本获取优质资源,首创置业在稳步推进现有业务,打造核心竞争力,实现差异化竞争和规模提升的同时,不断改善财务状况,提升资金利用率,从而为股东创造更好的回报。

责任编辑: ZY1201

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